Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего
Граждане наделены правом на распоряжение принадлежащей им недвижимостью, равно как и долями в ней – продажу, обмен, дарение, сдачу в аренду и пр.
Однако если речь идет о квартире, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему лицу, при совершении сделки потребуется учитывать ряд особенностей, о которых будет подробно рассказано ниже.
Законодательная база
Право несовершеннолетних владеть жилплощадью наравне со взрослыми предусмотрено законодательством РФ. В соответствии с положениями ст. 20 ГК РФ, дети должны проживать по месту жительства их родителей.
Вопрос с распоряжением решается несколько сложнее. Детям, не достигшим четырнадцатилетия, доступно совершение только мелких бытовых сделок (ст.28 ГК), в возрасте 14-18 лет сделки могут совершаться, если представители дали на это письменное согласие. Распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению граждане могут по достижению восемнадцатилетия. Исключение составляют случаи эмансипации, когда дети вступают в брак или начинают работать по трудовому договору с 16 лет.
В остальных случаях вопросы, связанные с распоряжением жильем несовершеннолетнего, решают родители или опекуны при обязательном наличии одобрения органа опеки (ст.37 ГК).
Способы приобретения детьми права собственности
Дети могут стать собственниками жилья или доли в нем следующими способами:
1. Квартира оформляется на их имя родителями или иными лицами.
2. Жилье переходит по наследству.
3. Получение в дар.
4. Участие в приватизации: любой прописанный в квартире человек становится собственником доли, если не оформляет отказ.
5. Приобретение жилья с помощью средств маткапитала: дети получают право на долю в квартире.
6. При покупке жилья на целевые средства – субсидии или иные соцвыплаты, в этом случае собственниками становятся все члены семьи.
При каких условиях возможна продажа?
Главным и обязательным условием является получение одобрения от органов опеки. В их полномочия входит охрана прав несовершеннолетних в области обеспечения последних жилплощадью. Получить согласие ООП можно только в случае обеспечения ребенка жилплощадью, которая будет не хуже продаваемой. Кроме того, новое жилье должно отвечать следующим условиям:
1. Доля, которая будет принадлежать ребенку после покупки нового жилья должна быть не менее чем в реализуемой квартире.
2. Стоимость приобретаемого жилья должна быть не ниже продаваемого.
3. Если жилье приобретается в строящемся здании, строительство должно быть завершено как минимум наполовину, при этом до ввода жилья в эксплуатацию у ребенка должна сохраняться регистрация на другой жилплощади.
4. В новом жилье обязательно наличие удобств (горячей и холодной воды, электроснабжения).
Необходимая документация
Чтобы получить одобрение ООП на реализацию жилплощади, долей в которой владеет несовершеннолетний, потребуется представление следующей документации:
• заявления от родителей (иных законных представителей) или письменное разрешение на совершение сделки;
• паспортов обоих родителей;
• свидетельства о рождении ребёнка;
• письменного согласия ребёнка достигшего четырнадцатилетия на смену жилплощади;
• правоустанавливающих документов на недвижимость;
• документации на реализуемую и приобретаемую жилплощадь (поэтажных планов с описанием, кадастровых паспортов);
• справок из БТИ с указанием стоимости квартир;
• выписок из Росреестра о праве собственности на жилье;
• выписки из домовой книги;
• бумаг, подтверждающих, что в будущем несовершеннолетний будет обеспечен жилплощадью.
Чтобы оформить договор о купле-продаже, нужно будет представление следующих бумаг:
• разрешения от ООП;
• свидетельств о рождении детей (или паспортов в случае достижения четырнадцатилетия);
• правоустанавливающей документации на жилье;
• паспортов остальных владельцев жилья.
Составление договора
В договоре о купле-продаже жилья должны содержаться сведения о:
• продавце и его представителях и покупателе (ФИО, адресах, паспортных данных, данных свидетельства о рождении);
• дате и месте подписания;
• квартире (месте нахождения, метраже, технических характеристиках), ограничениях и обременениях;
• долях каждого из собственников;
• правоустанавливающей документации на доли;
• стоимости жилья и долей в нем;
• правах и обязанностях сторон;
• подтверждении дееспособности сторон;
• подписях сторон.
Рекомендуется привлечение к составлению договора нотариуса, который подтверждает дееспособность участников сделки и заверяет документ.
Отказ органов опеки
Закон не содержит четкого перечня причин, по которым ООП могут не дать разрешения на реализацию недвижимости. Главным критерием всегда является соблюдение интересов несовершеннолетних. Поэтому отказ может быть получен, если:
• ребенок получит площадь, меньшую, нежели та, которой он владел в прежней квартире;
• дом, в котором расположена квартира, не ввели в эксплуатацию;
• площадь нового жилья не позволяет родителям проживать совместно с ребенком;
• жилье приобретается в районе с неблагоприятной экологической обстановкой;
• по месту расположения жилья отсутствуют условия для нормальной учебы ребенка, занятий спортом или иные необходимые объекты инфраструктуры.
Данный список не является исчерпывающим, малейшие подозрения в том, что при продаже квартиры родители руководствуются прежде всего личными интересами, могут привести к получению отказа от ООП.
Что делать при отказе органов опеки?
Если у органов опеки есть основания полагать, что в случае реализации жилплощади интересы несовершеннолетнего будут ущемлены (ему не будет предоставлена доля, не решен вопрос с пропиской, переезд на другую жилплощадь существенно ухудшит условия жизни ребенка), они вправе отказать в одобрении такой сделки.
Разрешение подобного рода конфликтов возможно только путем обращения в судебные органы. Для этого родителям (иным представителям) придется обратиться с иском в органы суда.
Заключение
Продажа жилья, доля в котором принадлежит детям, не достигшим восемнадцатилетия, вполне реальна, однако принимая такое решения, важно помнить, что во всех случаях приоритет будет отдаваться интересам ребенка, и попытки родителей обойти закон с целью получения личной выгоды могут привести к оспариванию сделки органами опеки и признанию ее недействительной.
После регистрации сделки родителям будет необходимо представить в ООП документальное подтверждение того, что ребенок был зарегистрирован на новом месте проживания. Если все требования закона неукоснительно соблюдаются, никаких сложностей с реализацией жилплощади не возникнет.
