Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Граждане наделены правом на распоряжение принадлежащей им недвижимостью, равно как и долями в ней – продажу, обмен, дарение, сдачу в аренду и пр.
Однако если речь идет о квартире, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему лицу, при совершении сделки потребуется учитывать ряд особенностей, о которых будет подробно рассказано ниже.

Законодательная база

Право несовершеннолетних владеть жилплощадью наравне со взрослыми предусмотрено законодательством РФ. В соответствии с положениями ст. 20 ГК РФ, дети должны проживать по месту жительства их родителей.
Вопрос с распоряжением решается несколько сложнее. Детям, не достигшим четырнадцатилетия, доступно совершение только мелких бытовых сделок (ст.28 ГК), в возрасте 14-18 лет сделки могут совершаться, если представители дали на это письменное согласие. Распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению граждане могут по достижению восемнадцатилетия. Исключение составляют случаи эмансипации, когда дети вступают в брак или начинают работать по трудовому договору с 16 лет.
В остальных случаях вопросы, связанные с распоряжением жильем несовершеннолетнего, решают родители или опекуны при обязательном наличии одобрения органа опеки (ст.37 ГК).

Способы приобретения детьми права собственности

Дети могут стать собственниками жилья или доли в нем следующими способами:
1. Квартира оформляется на их имя родителями или иными лицами.
2. Жилье переходит по наследству.
3. Получение в дар.
4. Участие в приватизации: любой прописанный в квартире человек становится собственником доли, если не оформляет отказ.
5. Приобретение жилья с помощью средств маткапитала: дети получают право на долю в квартире.
6. При покупке жилья на целевые средства – субсидии или иные соцвыплаты, в этом случае собственниками становятся все члены семьи.

При каких условиях возможна продажа?

Главным и обязательным условием является получение одобрения от органов опеки. В их полномочия входит охрана прав несовершеннолетних в области обеспечения последних жилплощадью. Получить согласие ООП можно только в случае обеспечения ребенка жилплощадью, которая будет не хуже продаваемой. Кроме того, новое жилье должно отвечать следующим условиям:
1. Доля, которая будет принадлежать ребенку после покупки нового жилья должна быть не менее чем в реализуемой квартире.
2. Стоимость приобретаемого жилья должна быть не ниже продаваемого.
3. Если жилье приобретается в строящемся здании, строительство должно быть завершено как минимум наполовину, при этом до ввода жилья в эксплуатацию у ребенка должна сохраняться регистрация на другой жилплощади.
4. В новом жилье обязательно наличие удобств (горячей и холодной воды, электроснабжения).

Необходимая документация

Чтобы получить одобрение ООП на реализацию жилплощади, долей в которой владеет несовершеннолетний, потребуется представление следующей документации:
• заявления от родителей (иных законных представителей) или письменное разрешение на совершение сделки;
• паспортов обоих родителей;
• свидетельства о рождении ребёнка;
• письменного согласия ребёнка достигшего четырнадцатилетия на смену жилплощади;
• правоустанавливающих документов на недвижимость;
• документации на реализуемую и приобретаемую жилплощадь (поэтажных планов с описанием, кадастровых паспортов);
• справок из БТИ с указанием стоимости квартир;
• выписок из Росреестра о праве собственности на жилье;
• выписки из домовой книги;
• бумаг, подтверждающих, что в будущем несовершеннолетний будет обеспечен жилплощадью.
Чтобы оформить договор о купле-продаже, нужно будет представление следующих бумаг:
• разрешения от ООП;
• свидетельств о рождении детей (или паспортов в случае достижения четырнадцатилетия);
• правоустанавливающей документации на жилье;
• паспортов остальных владельцев жилья.

Составление договора