Купить квартиру с аукциона
Кроме стандартной процедуры покупки квартиры у застройщика или на вторичном рынке, существует еще один вариант обзавестись собственным жильем – купить квартиру с аукциона. О рисках, преимуществах и порядке приобретения квартиры с торгов читайте в данной статье.
В чем заключается смысл аукциона
С помощью аукциона продается арестованное имущество должников, конфискованное приставами, залоговые банковские квартиры, объекты в связи с процедурой банкротства, имущество города или муниципалитета. Квартиры на аукцион выставляются по сниженной цене, являясь привлекательным объектом для профессиональных участников рынка и частных инвесторов. Квартира с аукциона приобретается без фактического осмотра, можно изучить только документацию по объекту.
Покупка квартиры на торгах – основные риски
Стартовая цена квартиры с аукциона ниже рыночной на 20-30%. Но следует понимать, то в стоимость заложены определенные риски, и могут всплыть проблемы юридической чистоты такой недвижимости. Перед покупкой квартиры с аукциона необходимо сопоставить потенциальную выгоду с возможными проблемами. Самыми распространенными рисками квартиры с торгов являются:
• Зарегистрированные лица. Их можно выписать в судебном порядке после сделки, но могут быть сложности с физическим освобождением квартиры. Кроме того, в числе прописанных могут быть лица с правом пожизненного проживания в квартире.
• Несмотря на то, что на квартиру наложено обременение в виде залога (у банка) или ареста приставов, и не может быть обременений того же объекта в пользу третьих лиц, в дальнейшем всегда есть вероятность появления наследников или других заинтересованных лиц, которые могут попытаться оспорить сделку в суде. А это риск для покупателя.
• Бывший собственник квартиры также может оспорить сделку и саму процедуру в суде. Часто бывает, то владельцы аукционных квартир не согласны с продажей их собственности.
• Итоговая стоимость квартиры может оказаться не такой привлекательной и не стоящей подобных рисков и проблем с бывшими владельцами. В ходе аукциона цена на квартиру может значительно вырасти.
Как свести риски к минимуму
Перед тем, как принять решение участвовать в аукционе, нужно четко понимать всю схему процедуры и постараться сделать сделку максимально безопасной. Рекомендуется предпринять следующие меры предосторожности:
• Сразу оценить свои финансовые возможности и установить предел, выше которого не имеет смысла платить.
• Оформить титульное страхование, которое поможет сохранить деньги, если сделка будет аннулирована через суд.
• Изучить документацию по объекту, чтобы снизить риск признания торгов недействительными.
Рекомендуется при покупке недвижимости с торгов воспользоваться услугами профильного юриста или риэлтора, который во время сможет оценить риски и последствия.
Какую квартиру можно купить на торгах
Как уже упоминалось, квартира выставляется на торги по разным причинам и разными продавцами. От того, кто выступает в роли продавца, зависит юридическая чистота объекта. У кого купить квартиру с торгов безопаснее?
• Ситуация, когда продавец – государство или муниципалитет, самая безопасная. Здесь практически отсутствуют риски аннулирования сделки или самих торгов. В основном посредством торгов реализуют бывшие социальные объекты или рентные квартиры. В каждом городе созданы специальные структуры, которые занимаются продажей подобного жилья.
• Залоговые (ипотечные) банковские квартиры нужно проверить на наличие прописанных лиц, среди которых могут быть несовершеннолетние. По суду можно, конечно, будет их выписать, но это связано с дополнительными проблемами и временными затратами.
• При покупке квартиры с торгов по банкротству также следует тщательно проверить все возможные риски.
• При приобретении арестованного по долгам имущества существует опасность того, то это единственное жилье. По закону можно изымать и продавать даже единственную квартиру, но пока процедура еще недостаточно отработана, поэтому необходимо рассматривать этот риск как возможный.
На каких площадках можно найти квартиру с дисконтом
Информация о торгах размещается на официальных федеральных и региональных ресурсах, например, на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве имеется список торговых площадок, где имеется их полный список и информация об операторе и принадлежность к саморегулируемым организациям (СРО), как например:
АО «Сбербанк-АСТ» сайт http://utp.sberbank-ast.ru/Bankruptcy/
«Ru-Trade24″, сайт www.ru-trade24.ru
«АИСТ» сайт www.aistorg.ru
АЙПИЭС ЭТП» сайт www.ipsetp.ru
«Арбитат» сайт www.arbitat.ru
«АрбиТрейд» сайт http://arbitrade.ru
«Аукционы Сибири» сайт http://www.ausib.ru
«Банкротство РТ» сайт www.etp-bankrotstvo.ru
«Всероссийская Электронная Торговая Площадка» сайт http://торговая-площадка-вэтп.рф/
«МФБ» сайт www.etp.mse.ru
«Открытая торговая площадка» сайт www.opentp.ru
«Сибирская торговая площадка» сайт https://sibtoptrade.ru
«Сибирская электронная площадка» сайт www.sibtorgi.ru
«Property Trade» сайт www.propertytrade.ru
«RUSSIA OnLine» сайт www.rus-on.ru
«Е-Тендер» www.e-tender.su
Процедура покупки квартиры с электронных торгов
В основном все торги проходят в электронном формате. В лотах, выставленных на продажу, указана вся информация об объекте и самой процедуре, стартовая стоимость, шаг аукциона, площадка, на которой проходят торги. Если будет только один желающий купить квартиру, именно ему она достанется по первоначальной цене. В других случаях на сделку выходит тот, кто предложил максимальную цену за объект. Перед участием обязательно нужно ознакомиться с аукционной документацией, в которой описаны все особенности проведения торгов.
Участие в торгах происходит по следующей схеме:
Поиск подходящего объекта
Для поиска квартиры на соответствующем ресурсе нужно заполнить форму и с помощью фильтров найти подходящие по запросу предложения. Или зайти в раздел с аукционами и найти ближайшее мероприятие.
По заинтересовавшим лотам нужно изучить приложенную документацию и условия проведения торгов, особенно сроки подачи заявки и внесения задатка.
Оформление электронной цифровой подписи
Это необходимая процедура участия в электронных торгах. Она нужна для идентификации личности участника в процессе торгов. Для оформления ЭЦП нужен СНИЛС и паспорт. Сделать электронную подпись можно в специализированных организациях, в течение нескольких дней. ЭПЦ представляет собой флешку с зашифрованной информацией о личности покупателя и специальной программой. В инструкции к торгам будет сказано, когда флешку с данными нужно будет вставить в компьютер.
Регистрация
Перед началом аукциона нужно зарегистрироваться на площадке. Оформляется личный кабинет на площадке, проходится процедура регистрации, после чего данные проверяются модератором. Процедура может занять несколько рабочих дней, поэтому сделать это нужно заранее.
Внесение задатка
Это обязательное условие для участия в аукционе. До начала торгов каждый участник переводит на счет организатора торгов определенную сумму, минимальный задаток – 250 000 руб. При победе в торгах задаток входит в сумму оплаты по ДКП, остальным участникам задатки возвращаются в полном объеме.
Подача заявки
После поступления задатка в ЛК подается заявка на участие в аукционе. После приема заявки приходит электронное подтверждение о допуске к торгам.
Аукцион
Электронные торги проводятся в указанное время, все участники авторизуются и получают доступ к торговому залу онлайн. Если на лот заявлен один претендент, он автоматом признается победителем торгов и получает объект по стартовой цене. В случае нескольких участников проводятся торги: каждый предлагает свою цену, остальным дается время, чтобы ее перебить. Если время истекло, побеждает последняя заявка.
После проведения торгов итоговый протокол отправляется победителю. В нем указаны условия заключения ДКП и схема взаиморасчетов.
Проведение сделки
Процедура стандартна. Заключается ДКП, к нему прикладываются акты приема-передачи объекта. Затем договор регистрируется в МФЦ и после прохождения процедуры покупатель становится собственником.
Вся процедура прохождения аукциона и регистрации занимает около месяца. Расходы на сделку включают в себя:
• ЭЦП – около 5 тыс. рублей;
• закладка денег в ячейку или перевод – примерно 7-10 тыс. руб.;
• госпошлина – 2 тыс. рублей;
• задаток (входит в сумму договора) – от 250 тыс. руб.;
• сумма договора – стоимость квартиры.
Покупка квартиры на аукционе может стать как выгодным приобретением, так и проблемным объектом. Поэтому, чтобы избежать неприятностей, лучше заказать юридическое сопровождение сделки и процедуры торгов.
